Функция технического заказчика выполняется, согласно ст. 1 п. 22 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 02.07.2021).

Технический заказчик – юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика осуществляет следующие функции:

• подготовка и заключение договоров о выполнении инженерных изысканий, подготовке проектной документации, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства и т.д.
• получение технических условий подключения к инженерным сетям
• подготовка технического задания на выполнение указанных видов работ
• подготовка исходно-разрешительной документации (ИРД)
• предоставление лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалов и документов, необходимых для выполнения указанных видов работ
• контроль разработки проектной документации и проведения инженерных изысканий
• согласование и утверждение проектной и технической документации
• сопровождение экспертизы проектной документации
• аудит сметной стоимости
• согласование проекта в органах исполнительной власти
• согласование проекта в снабжающих организациях и заключение договоров на присоединение к сетям
• получение разрешения на строительство
• определение генподрядной организации
• подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию
• иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности

• Технико - экономическое обоснование проекта
• Эскизный проект (архитектурная концепция)
• Архитектурно-градостроительные решения (АГР/АГО)
• Макетирование и 3D моделирование

Эскизом определяется посадка объекта на местности, транспортная инфраструктура, объемно-пространственные решение, конструктивная схема, расчет инсоляции и освещенности, ландшафтно-визуальный анализ и историко-архитектурные исследования, производится расчет инженерных нагрузок по водоснабжению, канализации, теплоснабжению, электроснабжению и прочее. Состав эскизного проекта для каждого объекта и региона индивидуален.

Эскизный проект (архитектурная концепция будущего объекта) необходим для формирования первого представления об архитектурных особенностях объекта, о сложности его проектирования и объемах строительства. На основании эскизного проекта разрабатывается техническое задание на проектно-изыскательские работы, получаются технические условия на инженерное присоединение, формируются исходные данные на проведение инженерных изысканий.

Состав буклета "Эскизный проект":

• Схема размещения проектируемого объекта
• Схема транспортной организации территории
• Расчет предварительных технико-экономических показателей объекта
• Схемы и развертки фасадов
• Архитектурно - планировочные решения объекта
• Разрезы объекта
• Фотореалистичный общий вид здания с проработкой прилегающей территории
• Варианты стилистических решений интерьеров
• Пояснительная записка

Проектная документация разрабатывается, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию".

Проектная документация необходима для согласования в государственных органах исполнительной власти. По результатам согласования стадии «Проектная документация» выдаётся разрешение на строительство объекта. Состав проектной документации для каждого проекта индивидуален.

Перечень разделов проектной документации:

• Раздел 1. "Пояснительная записка"
• Раздел 2. "Схема планировочной организации земельного участка"
• Раздел 3. "Объемно-планировочные и архитектурные решения"
• Раздел 4. "Конструктивные решения"
• Раздел 5. "Сведения об инженерном оборудовании, о сетях и системах инженерно-технического обеспечения" состоит из следующих подразделов:
  • Подраздел 1. "Система электроснабжения"
  • Подраздел 2. "Система водоснабжения"
  • Подраздел 3. "Система водоотведения"
  • Подраздел 4. "Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети"
  • Подраздел 5. "Сети связи"
  • Подраздел 6. "Система газоснабжения"
• Раздел 6. "Технологические решения"
• Раздел 7. "Проект организации строительства"
• Раздел 8. "Мероприятия по охране окружающей среды"
• Раздел 9. "Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности"
• Раздел 10. "Требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства"
• Раздел 11. "Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов к объекту капитального строительства"
• Раздел 12. "Смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объекта капитального строительства"
• Раздел 13. "Иная документация в случаях, предусмотренных законодательными и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации"

Рабочая документация разрабатывается, в соответствии с с ГОСТ 21.101-2020 "Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации" и другими нормативными документами ГОСТ (СПДС).

Рабочая документация необходима для выполнения строительно-монтажных работ. В рабочей документации детально разрабатываются проектные решения, выполняются чертежи узлов, аксонометрические схемы, профили инженерных сетей, спецификации и прочее. Состав рабочей документации для каждого проекта индивидуален.

Перечень разделов рабочей документации

• Генеральный план
• Архитектурные решения
• Конструктивные решения. Статический расчет
• Система электроснабжения (внутренние и наружные сети)
• Система водоснабжения и водоотведения (внутренние и наружные сети)
• Система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
• Система теплоснабжения
• Система газоснабжения (внутренние и наружные сети)
• Тепломеханические решения (котельная, ИТП, и т. п.)
• Телефония, радиофикация, телеприем
• Структурированные кабельные сети
• Комплексная автоматизация (при объединении АИС и АТП)
• Видеонаблюдение
• Охранная сигнализация
• Система контроля и учета доступа
• Технологические решения
• Воздухоснабжение
• Холодоснабжение
• Автоматическая установка пожарной сигнализации
• Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре
• Автоматика противопожарной защиты
• Смета на строительство объектов капитального строительства

Проведение инженерно-изыскательских работ выполняется, в соответствии с СП 47.13330.2016 "Инженерные изыскания для строительства".

Инженерные изыскания необходимы для разработки проектной документации и являются обязательными работами по изучению природных и климатических особенностей зоны планируемого строительства, её грунта и подземных вод.

• Инженерно-геодезические изыскания позволяют собрать данные для создания топографического плана зоны строительства объекта. На данном этапе инженеры исследуют рельеф территории и проводят вертикальное планирование с дизайном ландшафта.
• Инженерно-геологические изыскания подразумевают изучение грунта и уровня расположения подземных вод. По итогам исследования специалисты определяют подходящий тип фундамента и строительных конструкций, схему прокладки инженерных систем и коммуникаций.
• Инженерно-экологические изыскания проводятся для изучения возможного влияния возводимого объекта на окружающую среду. Полученные данные в ходе этого исследования предотвращают риски, связанные с влиянием на экологию и социально-экономическую обстановку района.
• Инженерно-гидрометеорологические изыскания проводятся для оценки состояния водных объектов. Специалисты прогнозируют возможные изменения водного режима. При этом учитывается минимизация ущерба со стороны опасных гидрологических процессов и явлений.

Результаты инженерных изысканий

Результатом инженерных изысканий является технический отчет о проведении изыскательских работ, оформленный согласно требованиям ГОСТов: ГОСТ 21.301-2014 и ГОСТ Р 21.1101-2013 СПДС.

Срок действия инженерных изысканий

Сроки действия инженерных изысканий в среднем составляет 2-3 года и зависит от проведенного исследования, согласно требованиям CП 47.13330.2016.

• Техническое обследование зданий и сооружений
• Расчет строительных конструкций
• Тепловизионное обследование
• Энергетическое обследование (энергоаудит)
• Техническая и судебно - техническая экспертиза
• Подтверждение объемов строительно-монтажных работ
• Землеустроительная экспертиза, раздел домовладений
• Строительный контроль (технический надзор)
• Строительный аудит (финансово-технический аудит)

Техническое обследование зданий и сооружений – комплексное строительное исследование, проводимое для сбора данных о текущем состоянии объекта. В рамках комплексного исследования, строительно-техническая экспертиза направлена на проверку состояния зданий, устойчивость конструкций, поиск прогибов, коррозий и повреждений для безопасной эксплуатации объекта, не подвергая риску людей и имущество.

Для чего требуется обследование технического состояния зданий и сооружений:

• плановое техническое обследование для контроля состояния объекта (раз в пять - десять лет и т.д. согласно приказу Ростехрегулирования)
• запланированная реконструкция или капитальный ремонт объекта
• для продажи и покупки объекта
• определение физического износа конструктивных элементов и здания в целом
• выявление дефектов, трещин, прогибов и др. повреждений
• проверка состояния объекта после пожаров и аварийных ситуаций
• для корректировки проектных решений в момент строительства
• для возобновления строительства недостроенного здания
• для восстановления документации при вводе в эксплуатацию
• при попадании здания в зону строительства иного объекта
• для урегулирования споров в момент строительства проводится независимая строительная экспертиза
• разрешение на снос здания
• для регистрации «Технологического регламента процесса обращения с отходами строительства и сноса» в ГКУ УПТ

• Экспертиза проектной документации
• Экспертиза результатов инженерных изысканий
• Экспертиза сметной документации
• Аудит документации

Экспертиза проектной документации в конечном виде представляет собой экспертное заключение по разделам проектной документации. Документация проверяется аттестованным специалистом – экспертом. Проверка осуществляется на соответствие существующим нормам и техническим регламентам. Экспертиза проектов требуется для получения разрешения на строительство, в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

Негосударственную экспертизу осуществляет юридическое лицо, которое обладает аккредитацией на право проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Отличие государственной от негосударственной экспертизы

Экспертиза может проводиться государственными организациями и негосударственными. Только государственная экспертиза проводится в отношении объектов с бюджетным финансированием, объектов, указанных в п.3.4. статьи 49 Градостроительного кодекса РФ и перечня объектов из статьи 48.1 Градостроительного кодекса РФ: особо опасные, технически сложные и уникальные объекты.

• от выбора генподрядной и подрядных организаций, координации их действий до ввода объекта в эксплуатацию в запланированные сроки.

• Технический учет и инвентаризация
• Постановка на кадастровый учет
• Государственная регистрация права
• Кадастровые и геодезические процедуры в том числе: образование, перераспределение, раздел, объединение земельных участков и т.д.
• Изменение вида разрешенного использования земельных участков
• Приватизация земельных участков
• Разработка проектов межевания территории
• Разработка проектов планировки территории
• Формирование пакета документов для получения ГПЗУ
• Получение утвержденного ГПЗУ
• Сопровождение прохождения градостроительного совета
• Сопровождение прохождения общественных слушаний
• Сопровождение согласований с транспортной инфраструктурой
  (аэропорты, железные дороги, автомобильные дороги)
• Получение строительных ордеров
• Получение технических условий на присоединение инженерных сетей
• Получение разрешения на строительство объекта
• Заключение органа строительного надзора
• Ввод объекта в эксплуатацию